こんにちは。西尾市で土地探しからの注文住宅をサポートしている都築です。
今回は、不動産情報の基礎知識と業界事情（売り手の論理）についてお話します。
不動産業界には、レインズというインターネット情報端末があります。
どの不動産業者もこのレインズに登録していて、仲介業者の商売の生命線ともなっているものです。
あなたは、折込チラシや住宅情報誌などを見て何か変だと思ったことはありませんか？
どうみても、同じ物件が違う業者名で広告されていることに疑問を感じたことはありませんか？
この種証しは、レインズの存在から説明するのがわかりやすいでしょう。
不動産の売買には、「仲介」と「買取」というものがあります。
「買取」は、売却相談を受けた業者が直接買い取ることで、特に説明の必要はないのですが、業者の買い取る金額は、転売利益と売れ残りリスクを考慮した値付けとなりますので、期待している金額より随分安くなってしまいます。ですから、急な現金を要しない場合はあまり行われません。
そこで、仲介という契約で、少しでも高い値段で売れるように、その物件の販売を預かる（仲介する）ということになります。
仲介には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という種類があり、売主から直接物件販売を預かる業者を元付け業者と呼びます。
「一般媒介」は何社とも契約を結べるもので、販売権利を複数と契約するようなものです。
販売会社が複数の方が売り手にとって得な気もしますが、不動産業者にとっては、どんなに費用をかけて広告しても、他の業者で売買契約されてしまう危険性がありますので、積極的な販売を行わない可能性があります。
これに対し、「専任媒介」「専属専任媒介」というものがあります。
この二つの違いは、「専任媒介」は、契約相手の不動産会社を通してのみ売買ができるという縛りがあるのですが、売主が直接見つけた買主であれば売買ができるという契約で、「専属専任媒介」は、たとえ売主が直接買主を見つけてきたとしても、契約相手の不動産業者を通して手数料を払わなければいけないというものです。
他にも若干の違いがあるのですが、ここでは省略させていただきます。
さて、少し長くなってしまいましたが、以上は、不動産を売るときの知識です。
では、これが買い手側にとってどのような関係があるのでしょうか？
実は、ここでレインズが登場するのです。
レインズとは不動産情報ネットワーク（Real Estate Information NetWork Systems）の略称です。レインズは全国4つのエリアに分かれて運営されており、この地域のレインズは、中部レインズ（公益社団法人中部圏不動産流通機構）が運営しています。
よく、レインズのことを知ったかぶりして、「なーんだレインズ情報か」なんていう人がいますが、レインズに掲載されている情報源の多くは、先ほどの「専任・専属専任媒介」によって掲載された物件なのです。
宅建業法上、「専任・専属専任媒介」で契約した物件情報は、レインズで公開しなければいけないことになっているのです。
何故レインズに公開しなければならないのか？それは、「お預かりしたものは、ちゃんと売っていますよ」ということを示さなければいけないからです。
専任以上の契約をするということは、「全力で物件販売活動をさせていただきますので、投資して販売する以上、やっぱり他で売れちゃったなんてことは勘弁してください」ということですので、その証拠としてレインズに掲載することが義務付けされているのです。
さて、このレインズに掲載された物件はどのようなことになるのでしょうか。
これは、業者間専用情報ですから、そのままでは、一般の方が知るに至りません。
たまたま、お客さんから「こんな土地がほしい」と依頼されている業者が利用するしかないのですが、それは、そのようなお客さんがいることが前提になります。
不動産屋さんも、まずは何よりも土地を買いたがっているお客さんを集めなければならないのです。
そこで、レインズに掲載されている物件を折り込みチラシや情報誌に掲載することになるのです。
「媒介」「仲介」と小さく記載しているものは、そのどれもが、レインズの情報を掲載したものであると考えてください。（アットホームという民間のレインズのような業者もありますが、ここでは、省略させていただきます）
広告を見ると、はじめての人には、「この不動産屋さんは、随分多くの土地情報をもっているんだなぁ」なんて勘違いしてしまうことがありますが、それらの物件のほとんどは不動産業者共有の情報であり、どこからでも同じ情報を入手できると考えてください。
しかし・・・。
ここからが売り手の本音です。
次回に続く…。
